認知症になると実家が売れなくなる？家族信託の仕組みと資産凍結への備え方

認知症になると、財産はどうなるのか

親が認知症と診断された後、家族がまず直面するのが「お金が動かせない」という問題です。

銀行は、口座名義人の判断能力が失われたと判断した場合、本人保護のために出金を止めます。
これが「口座凍結」です。

介護施設への入居費用が必要なのに、親名義の預金が引き出せない。
実家を売って資金を確保したいのに、売買契約を結べない。

こうした事態は、特別なケースではありません。
認知症による資産凍結は、準備なく迎えると家族全員に影響します。

・なぜ契約ができなくなるのか

法律上、契約が有効に成立するには「意思能力」が必要です。

意思能力とは、契約の内容を理解し、自分で判断できる能力のことです。
認知症が進行してこの能力が失われると、本人が結んだ契約は無効とみなされる場合があります。

そのため、不動産の売買・賃貸・リフォーム、金融機関での手続きなど、財産に関わる行為がすべて止まってしまいます。

家族信託とは何か——仕組みを整理する

家族信託とは、自分の財産の管理・処分を、信頼できる家族に託す仕組みです。

認知症になる前に信託契約を結んでおくことで、その後も家族が適法に財産を管理・運用できるようになります。

・登場人物は3人

家族信託には、次の3つの役割があります。

役割	内容	具体例
委託者	財産を託す人	父親（70代）
受託者	財産を管理・処分する人	長男（40代）
受益者	財産から利益を受ける人	父親（本人）

たとえば、父親が元気なうちに長男との間で信託契約を締結します。

父親が認知症になった後も、長男が信託契約の範囲内で財産を管理できます。
売却代金や家賃収入などは、引き続き父親のために使われます。

財産の「名義上の管理者」と「利益を受ける人」を分けるのが、家族信託の基本的な考え方です。

成年後見制度と何が違うのか

「成年後見制度」も、認知症になった方の財産を守る制度です。
ただし、家族信託とは仕組みも使い勝手も大きく異なります。

比較項目	家族信託	成年後見制度
開始できる時期	認知症になる前	認知症になった後から開始
管理する人	家族（受託者）	弁護士・司法書士等の専門家が多い
柔軟性	高い（契約内容で設計）	低い（家庭裁判所の監督下）
継続コスト	原則なし	毎月の専門家報酬が発生
不動産の売却	信託契約の範囲内で可能	家庭裁判所の許可が必要

成年後見制度は、すでに認知症が進んでいる方にとっては有効な手段です。

ただし、家庭裁判所の監督下に置かれるため、財産の使い方に制約が多くなります。
また、専門家が後見人に選任されると、毎月数万円の報酬が継続的に発生するケースもあります。

家族信託は家族主導で柔軟に動ける反面、判断能力があるうちにしか契約できません。
これが、最も大きな制約です。

・どちらを選ぶべきか

親がまだ元気で、財産の管理方針を家族で話し合える状況なら、家族信託が有力な選択肢になります。

一方、すでに認知症が進んでいる場合は、家族信託の契約自体ができないため、成年後見制度を検討することになります。

状況によっては、両制度を組み合わせるケースもあります。
どちらが適しているかは、個別の事情によって判断が変わります。

信託した不動産を売却するときに確認すべきこと

家族信託で実家を信託財産にした場合、その不動産の登記簿には「信託」の登記がなされます。

売却・解体・担保設定などの処分行為は、信託契約書に定められた権限の範囲内でのみ行うことができます。

たとえば、信託契約書に「不動産の売却権限あり」と明記されていなければ、受託者は売却を進めることができません。

また、売却代金は信託財産として管理する必要があります。
受託者個人の財産と混同することは、法律上禁止されています。

家族信託にかかる費用の目安

費用は信託財産の規模や内容によって異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

費用項目	目安
専門家（行政書士等）への報酬	20万〜50万円程度
公正証書の作成費用	3万〜10万円程度
不動産の信託登記費用	数万〜10万円程度

不動産を信託財産に含める場合は、別途登録免許税（固定資産税評価額の0.3〜0.4%程度）もかかります。

成年後見制度では専門家報酬が毎月継続して発生するケースが多いため、長期的に見ると家族信託の方がトータルコストを抑えられる場合があります。

ただし、費用の比較は個別の状況によって変わります。
具体的な金額は、相談時にご確認ください。

手続きの流れ——何から始めればよいか

家族信託の手続きは、大きく5つのステップで進みます。

家族信託のメリット・デメリットをまとめると

まとめ——「まだ元気だから」が、最も危うい

家族信託は、親が元気なうちにしか準備できません。

「まだ大丈夫」と思っているうちに判断能力が低下し、気づいたときには契約できなくなっていた——というケースは、実際に少なくありません。

認知症は、ある日突然進行することもあります。

「そろそろ考えた方がいいかもしれない」と感じたときが、動き出すタイミングです。
一人で抱え込まず、まずは話しかけてみてください。

 

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※ この記事は、2025年6月時点の法令・制度情報をもとに作成しています。法改正や制度変更により、内容が変わる場合があります。個別のご事情については、専門家へのご相談をおすすめします。